為穩定香港樓市及回應社會上抱怨樓價太高未能置業的聲音，政府今年推出多項被坊間形容為武林小說招式般的穩定樓市措施，由初期的「九招十二式」、「市建局八招」，到8月時加推「三招十四式」，而且多次表明會在增加土地供應方面落墨。
可惜的是，儘管政府不停出招，樓價還是持續急升，地王的成交價不斷破紀錄，連二手公屋成交價亦高處未算高，甚至出現炒賣，市場力量似乎抵消了政府的措施。
根據上周最新公布的中原城市領先指數CCL（一項反映地產市場價格變動的指數），指數已創出1997年後逾十二年以來的新高，代表現在樓價正向1997年高位邁進，再一次令人關注到房地產市場是否泡沫化，市民的購買力是否與樓價脫節。
奇怪的是，不論是財政司司長曾俊華或是其他主事的政府官員，接受傳媒有關樓價過熱的訪問時，總喜歡拋出「增加土地供應」、「主動勾地」的語句回應。觀其言行，政府看似將樓價問題視為市場供求失衡，只要主動勾地、積極賣地，樓價將可望降溫，視增加土地供應為解決窘局的良藥。
五地產商土儲多於政府
經濟學理論教導我們，要解決麵包貴的問題，賣多些麵粉，增加麵包產量便可令麵包售價降低。可惜香港的土地卻不是這碼子的事，我們要問，土地到底最終落在市場，還是錯置在其他地方？翻查地政總署過去十一年（2000至2010年）的賣地記錄，除2003至2004年度因政府停止賣地及勾地的措施影響外，其餘年度的賣地面積（只計算住宅甲到戊類）平均數值為六萬九千八百七十六點七方米，如果以一般住宅（現有發展區）的地積比率八至十倍計算。
經換算後，可建總樓面面積約五十五萬至七十萬方米，即五百九十一萬至七百五十三萬方呎，其實可供應的樓面面積有不少。但實際情況是由2004至2009年，私人住宅樓宇單位落成量逐年下跌，由2004年二萬六千個單位，降至2009年七千二百個單位。
特別值得留意的是，2007至2008年度的賣地面積超過十萬方米，遠超過去十年的平均數，如果以一般三年的香港住宅建築期計算，今年的房屋供應量應可反映該年度的賣地面積，換句話說，今年的總樓面面積理論上，可多達一千零七十六萬方呎，房屋供應量應該不俗。
可惜的是，私人住宅過去十八個月的價格，均錄得近40%的增長。因此，將賣地記錄、房屋供應量與樓價作相互比較，讀者應會發現不管是應對樓價過熱、還是解決供求問題，政府以增加土地供應的方法都明顯存在問題。歸根究底，問題是什麼？
當比較目前政府與香港五大地產商（包括恒地、新地、新世界、信置和長實）的土地儲備，或許我們可找到一點端倪。有報章於今年7月就香港的土地儲備分配進行了一次深入的調查，結果頗令人憂慮。調查發現在政府現在手上的土地儲備為三千四百四十八萬方呎，而五大地產商的土地儲備是四千六百萬方呎，比政府還多。
這帶來了一個問題，就是土地囤積的問題。在政府退出居屋市場後，影響樓市的能力必然有所下降，同時地產商透過政府賣地所得，手執大量的土地儲備（更直接可謂囤積），因此，在「賣地－興建－出售」的循環下，現在的私人住宅市場，地產商成為主導的角色，完全地把政府的角色比下去。
置身在商言商、資本主義的「神聖」光環底下，我們要求地產商根據市況自行「推盤」壓根兒是沒有可能，亦不是筆者想討論的地方。我們該反思的是，在居屋停售的現實下，政府可主動影響樓價的方法就只剩下興建公屋及賣地政策，但如上文所言，以增加土地供應作手段解決樓價問題是絕對「行不通」，若政府有決心解決樓價過熱、市民購買力脫節的問題，就該在房屋政策上主動出擊。
打破對自由市場迷思
誠然，房屋政策上主動出擊，意味政府在市場需要化身較主導的角色，以何種方法、什麼方法解決樓價問題，如復建居屋、限制地產商囤積土地、限制境外買家等，社會可以慢慢討論與分析，找出一個社會可以接受的解決方案。
香港是開放型、外向型的經濟體系。近一年來，各國因應金融海嘯持續採取量化寬鬆的貨幣政策，造成市場出現大量熱錢，而熱錢的持續流入加上低息環境，已令香港的樓價不斷上升。
非常時期須採取特別手段解決問題，如果教條式地盲目信奉自由市場，放棄安全底線，是非常危險的舉動。在全球化與外向型的經濟體系下，高度流動性與投機性資金將持續流入香港，有機會形成資產泡沫化，危害香港的經濟安全，政府可能需為此付出更多。
如果政府有決心穩定樓市，就必須主動出擊解決問題，增加在市場的「話事權」，亦需對社會有所承擔，摒棄自由市場絕對主導的迷思。問題是：政府敢出手嗎？
刊載於信報財經新聞 2010年9月14日
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